금리인상에 따른 고정금리 전세대출 선택방법

물가 상승과 경기 침체로 계속된 금리 인상 발표가 있습니다. 이에 미 연준이 또다시 자이언트 스텝을 진행하면서 국내에서도 금리 인상에 대한 부담이 커진 상황입니다. 이런 시기에 전세자금 대출을 고정금리로 받을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

미 연준 금리 인상 자이언트 스텝

9월 현재 미국은 물가 상승을 잡기 위해 기준 금리를 인상하는 발표를 했습니다. 소폭 인상이 아닌 자이언트 스텝으로 0.75%를 인상함으로써 개인 간 부담이 늘어날 전망입니다. 그리고 연말까지 계속적인 인상에 대한 이야기가 거론되면서 국내에서도 기준 금리 인상에 대한 부담이 커질 전망입니다. 

 

국내에서도 7, 8월 기준 금리 인상으로 인해 전세대출 중 변동금리 지수상품 일 경우 금리가 많이 상승하여 부담해야 할 이자가 많이 늘어난 상황입니다. 금번 미 연준의 기준 금리 인상으로 국내에서도 빅 스텝을 단행할 여지가 많은 상황에서 전세자금대출 중 변동금리를 고정금리로 전환하는 것이 이자를 줄일 수 있는 방법일 것입니다.

 

 

전세대출상품 종류와  금리인상 시 고정금리 선택 방법

정부 정책으로 대출을 받을 시 여러 가지 제약을 받는 경우가 많습니다. 이에 전세자금대출을 받을 때 고정 금리로 받을 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 전세자금대출 상품 종류
   • 전세자금대출 상품은 고정금리 상품과 변동금리 상품으로 구분할 수 있습니다.
   • 고정금리 상품은 정책자금으로 버팀목 전세상품이 있습니다. 하지만 소득과 임차보증금의 제한이 있어 일반 임차인이 받기에는 어려운 실정입니다.
   • 은행 상품은 일반적으로 6개월 변동, 1년 변동, 2년 고정금리 상품으로 구분되고 각 상품의 기준이 되는 지수는 신규 코픽스, 신잔액 코픽스, 잔액 코픽스, 금융채 지수 선택으로 다양합니다. 
2. 은행이 판매하는 2년 고정금리 상품
   • 금융채를 기반으로 하는 상품입니다. 
   • 금융채는 매일매일 변동이 있기 때문에 상담 시 금리와 실행 시 금리가 차이가 있을 수 있습니다.
   • 금융채는 시장을 선반영 하기 때문에 현시점에서 변동금리보다 저렴하다면 선택이 유리합니다.
3. 기준금리 인상 시 유리한 상품 선택 방법
   • 은행이 판매하는 상품 중 변동금리 상품은 물가 상승에 대한 리스크를 차주에게 전가는 상품으로 금리 인상 시에는 불리한 상품입니다.
   • 2년 고정 상품은 물가 상승에 대한 리스크를 은행이 부담함으로써 차주에게 유리한 상품이지만 은행 수익 금리인 가산 금리를 높게 책정함으로써 변동 금리 상품보다 금리가 높은 것이 현실입니다.
   • 변동금리와 2년 고정금리 상품을 비교해 보고 금리차에 따라 선택을 하는 것이 좋은 방법이고, 최근 시장에선 금리차가 많이 나지 않으니 여러 은행을 비교해 보시면 좋을 것입니다.
   • 기준 금리 인상 시 변동 금리 변동폭은 신규 코픽스 > 잔액 코픽스 > 신잔액 코픽스 순으로 변동폭이 있으니 상품 선택 시 기준 지수를 꼭 확인하셔야 합니다.
   • 코픽스(COFIX) 지수 확인은 은행연합회 홈페이지에서 확인이 가능합니다.

전세 만기로 전세대출 연장 시 상품 선택 방법

현재 전세자금대출은 잔금 완납을 전제로 입주 시만 이용이 가능하기 때문에 중간에 금리가 인상되더라도 중간에 타행 대환이 불가합니다. 그래서 최초 받는 상품이 중요하고 상품을 갈아타기 위해서는 전세 만기 2년 시점 또는 다른 집으로 전세를 옮기는 경우에만 가능합니다.

 

1. 중간에 타행 대환이 안 되는 이유
   • 전세자금은 자금 용도가 주택자금, 생활안정자금 2가지로 구분되는데 입주 시 자금은 주택자금으로 허용되지만 그 이후에는 생활자금으로 간주됩니다. 정부 정책으로 전세대출은 생활자금으로 취급하지 못하도록 제한이 걸려 있기 때문에 현시점에서는 불가능한 것입니다.
2. 전세 만기 시점 연장 시
   • 대출을 진행한 은행을 통해 2년 고정금리 상품으로 전환이 가능한지 확인하시고 안 된다면 타행으로 대환 진행 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 2년 전보다는 금리가 많이 인상되어 있기 때문에 여유 자금이 있다면 일부 상환하여 이자를 줄이는 것도 한 방법입니다. 
   • 만기 연장 시 증액분이 없으면 타행 대환시 생활안정자금으로 간주되어 DSR 체크를 하기 때문에 대환이 불가할 수 있습니다.
   • 증액분이 없을 경우 대출 진행한 은행에서만 연장이 가능하니 유의하셔야 합니다.  

 

 

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